Pour débouter le propriétaire de l’immeuble de sa demande en résiliation du bail pour sous-location prohibée, l’arrêt attaqué retient qu’un accord conclu entre le locataire et l’ancien propriétaire avait autorisé la sous-location, ce qui enlève à la sous-location pratiquée tout caractère fautif tant au regard des dispositions contractuelles qu’au regard des dispositions contractuelles qu’au regard des dispositions contractuelles qu’au regard des dispositions de l’article 21 du décret du 30 septembre 1953. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cet accord avait date certaine ou était connu du nouveau propriétaire avant la vente, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1743 du Code Civil.
Note de Mme Françoise AUQUE : En l’espèce, une société de brasserie avait donné à bail commercial un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation puis, postérieurement à la conclusion du bail, elle avait autorisé la locataire à sous-louer la partie des locaux destinés à l’habitation. Une fois l’immeuble vendu, le nouveau propriétaire intente une action en résiliation du bail au motif de sous-locations prohibées, prétendant que l’accord donné par le précédent bailleur ne lui était pas opposable.
Se posait ainsi à la Cour un problème qui n’avait donné lieu qu’à de rares décisions, celui de l’opposabilité, à l’acquéreur de l’immeuble, non pas de la date du bail, qui en l’espèce n’était pas contestée, mais d’une autorisation donnée en cours de bail. Cette autorisation était-elle soumise aux conditions de l’article 1328 du Code Civil, à défaut desquelles se trouverait justifiée la demande de réalisation ? Suffisait-il, au contraire, que le bail ait date certaine pour que l’ensemble du rapport contractuel soit opposable à l’acquéreur, tenu de respecter les accords du vendeur ? La Cour d’Appel de DOUAI avait adopté la seconde solution, évitant au preneur les rigueurs d’une sanction non méritée. La décision est cassée au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché, comme il leur était demandé, si l’accord avait date certaine ou était connu de l’acquéreur avant la vente.
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Eviction du locataire dont la situation est, sur le fond, irréprochable ; éviction du sous-locataire censé ne pas avoir été agréé par le bailleur ; recours du sous-locataire contre le locataire principal qui n’a pas su lui assurer la jouissance paisible des locaux ; recours du locataire principal contre le vendeur pour ne pas avoir informé l’acquéreur de l’autorisation de sous-louer et permis l’expulsion : on a peine à concevoir que le défaut d’enregistrement d’un acte postérieur au bail d’origine puisse provoquer de tels dégâts. La protection des tiers contre les risques d’antidate est-elle vraiment à ce prix ?
Ni l’esprit, ni la lettre de l’article 1328 du Code civil ne justifient l’exigence de la Cour de Cassation : d’abord, parce que l’autorisation de sous-louer ne constituait pas un acte sous seing privé et n’avait pas à l’être ; ensuite, en raison de la qualité du bailleur qui, par l’effet de la vente, n’était pas un tiers par rapport au preneur.