Cette affaire opposait une société de construction immobilière, vendeur d’un immeuble à construire et les acquéreurs d’un appartement sur la date de l’achèvement du bâtiment et de la livraison de l’appartement. L’intérêt pratique d’une détermination précise de cette date avait trait aux paiements du bien acheté et aux pénalités pouvant être dues ainsi qu’à la prise en charge de travaux supplémentaires. La SCI de vente réclamait le versement de sommes aux acheteurs qui, par voie reconventionnelle, demandaient des indemnités et le remboursement de certains montants déjà versés.
Les juges du fond donnèrent satisfaction au vendeur et le pourvoi des acheteurs fut rejeté par la Cour de Cassation dont l’arrêt rappelle un certain nombre de règles relatives à la fixation de la date de l’achèvement.
En premier lieu, la Cour relève que les juges du fond, contrairement à ce que prétendaient les acquéreurs, n’ont pas confondu la date de l’achèvement et la date de la réception de l’ouvrage. Ces deux moments doivent être, en effet, soigneusement distingués. L’achèvement, au sens de l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, suppose que soient exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination alors que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, c’est à dire le vendeur d’immeuble à construire, déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.
…/…
En deuxième lieu, la Cour de Cassation observe que l’immeuble est achevé et peut être livré dès lors que les défauts constatés – mauvais fonctionnement de la vidéo et du portillon d’entrée, traces d’humidité sur les pierres de façade, cérusage des portes et exécution en bois des placards du « dressing » – ne constituaient pas des défauts importants et ne portaient pas atteinte à la destination de l’ouvrage. L’immeuble est, en effet, achevé lorsqu’il répond aux exigences de l’article R.261-1 et qu’il est conforme à sa destination. Les défauts apparents secondaires seront réparés dans l’année de l’achèvement, mais n’empêchent pas la livraison du bien vendu (V. En ce sens, Cass. 3è Civ., 8 juillet 1998).
En troisième lieu, l’arrêt indique que les travaux supplémentaires réalisés sur le bâtiment doivent être réglés en sus du prix de vente dès lors qu’ils ont fait l’objet d’une convention séparée et n’avaient pas été inclus dans l’acte de vente. Le paiement échelonné du prix ne concerne, en effet, que le prix initialement stipulé dans l’acte de vente.