Ayant relevé que les modifications apportées à l’état descriptif de division initial avaient entraîné la création de nouveaux lots individualisant, en superficie, comme en hauteur, des fractions d’immeubles les uns par rapport aux autres et que notamment certains lots avaient pour base diverses parcelles et étaient formés d’espèces en tréfonds, la cour d’appel, qui en a déduit qu’il découlait de ce nouvel état descriptif une hétérogénéité du régime juridique des fractions de l’immeuble, a exactement retenu, par ces seuls motifs, que se trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d’instituer une organisation différente de celle de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Note de M. GIVERDON :
Ce qu’il faut retenir de cet arrêt, qui revêt une portée doctrinale incontestable, est la référence qu’il faut au critère de l’hétérogénéité du régime juridique des fractions de l’immeuble pour dire que la cour d’appel (CA PARIS 23è ch. A 19 février 1997) a « exactement retenu » que cet immeuble constituait un « ensemble immobilier ».
Cet arrêt, en effet, avait énoncé, dans les termes les plus clairs, la distinction entre l’ensemble immobilier (art. 1er, al. 2, de la loi du 10 juillet 1965) et le groupe d’immeubles bâtis (art. 1er, al. 1, de la loi du 10 juillet 1965).
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Selon cet arrêt « il ressort des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1er, qu’un ensemble immobilier résulte du fait que, même s’il existe une organisation commune, certains copropriétaires ou groupes de copropriétaires ont des droits réels exclusifs sur certaines parcelles de terrain ». Selon l’heureuse expression du conseiller Pierre CAPOULADE, « le foncier est éclaté ».
En revanche, toujours selon l’arrêt du 19 février 1997 :
« l’homogénéité des droits sur le sol caractérise le groupe d’immeubles bâtis visé par l’alinéa 1 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ayant pour unité de base le lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes indivisiblement liées ».
L’unité doctrinale ainsi consacrée par les deux arrêts : celui de la cour d’appel de PARIS du 19 février 1997 et celui de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation ci-dessus rapporté, interdit désormais d’employer les termes d' »ensemble immobilier » dès lors qu’il y a plusieurs immeubles ou plusieurs bâtiments dont la structure homogène impose de les qualifier groupe d’immeubles bâtis auquel le statut de la copropriété est impérativement applicable. La qualification d’ensemble immobilier doit être réservée là où la structure est hétérogène, comme c’était le cas en l’espèce (lots individualisant, en superficie comme en hauteur, des fractions d’immeubles autonomes les unes par rapport aux autres, ces lots ayant pour base diverses parcelles et étant formés d’espaces en tréfonds.