En l’absence de stipulations particulières du bail, les travaux urgents de mise en conformité aux normes de sécurité imposées par l’administration incombent au bailleur, l’origine des désordres étant indifférente.
Note de M. LE MASSON :
Les travaux destinés à respecter les prescriptions administratives, notamment en matière de sécurité, sont à la charge, non pas du locataire, mais du bailleur. L’arrêt ci-dessus ne fait qu’appliquer cette règle (v. Cass. 3è civ. 10 mai 1989 ; Cass. 3è civ. 17 octobre 1990 ; Cass. 3è civ. 17 avril 1996).
La jurisprudence considère cependant que le bailleur n’a pas à assumer les dépenses rendues indispensables par des travaux résultant d’une utilisation des locaux non prévue initialement (Cass. 3è civ. 20 juin 1989) ou défectueuse (ass. 3è civ. 11 décembre 1991).
Cette limitation n’est pas retenue par l’arrêt commenté selon lequel la recherche de l’origine des désordres ne pouvait modifier les droits et obligations des parties et différer des travaux urgents. Il est vrai que le local en cause était voué à l’accueil du public et que la multiplicité des désordres n’avait d’égale que la dangerosité du lieu.
Reste que la Cour de cassation confirme qu’il est possible de déroger à la règle par une stipulation particulière du bail (v. Cass. 3è civ. 23 juin 1993). Interprétant les articles 1719 et 1720 du Code Civil, les tribunaux estiment, en effet, que l’obligation de louer la chose en bon état de réparation, contrairement à l’obligation de délivrance, n’est pas impérative, et le contrat peut libérer le bailleur de l’obligation de délivrer le local en bon état.
Certes, l’exécution des travaux imposés par l’administration pour mettre les lieux en conformité avec les exigences de sécurité, relève traditionnellement de l’obligation de délivrance elle-même, ce qui conduit à nier la validité des clauses exonératoires (Cass. 3è civ. 21 janvier 1987 ; 19 avril 1989). Mais, en cours d’exécution du bail, l’obligation d’entretien, comme l’obligation de réparer, ne sont plus considérées comme de son essence, et les clauses contraires sont admises depuis longtemps.