Ces arrêts permettent de faire le point sur les prolongements de la jurisprudence Théâtre Saint-Georges relative au renouvellement d’un bail avec clause de loyer variable.
1 – L’arrêt de la 3è chambre civile de la Cour de cassation du 15 mars 2000 confirme la position adoptée par l’arrêt Théâtre Saint-Georges (10 mars 1993) et réitérée dans l’arrêt Sociétés Intexal et Rodier (27 janvier 1999) : la fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail comportant une clause de loyer variable en fonction du chiffre d’affaires du locataire échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n’est régie que par la convention des parties.
La position est claire et nette. Les baux à loyer variable ne sont pas exclus du domaine d’application du décret du 30 septembre 1953 comme certains ont été tentés de le dire. Seules les dispositions relatives aux modalités de fixation du loyer en cas de désaccord des parties lors du renouvellement, sont écartées. Le juge n’a pas le pouvoir de modifier le loyer initial ou antérieurement convenu. Il ne peut que rechercher la volonté commune des parties et faire appliquer l’accord qu’il constate.
2 – Dans l’affaire jugée par la 16è chambre A de la Cour d’appel de PARIS le 8 mars 2000, la clause du bail stipulait un loyer variable correspondant à 6 % du chiffre d’affaires TTC du preneur mais avec, en toute hypothèse, un loyer minimum garanti imputable et non additionnel sur la base annuelle de 600 Francs hors taxe le mètre carré. Interprétant cette stipulation, la cour estime « que les parties ont considéré que la valeur locative résultant du marché (nouveaux baux et baux renouvelés amiablement) était de 6 % du chiffre d’affaires du preneur et que partant le loyer minimum garanti qui ne joue qu’en cas de dépassement de ce pourcentage, ne peut à lui seul représenter l’intégralité de la valeur locative des locaux considérés ». Elle en déduit que « ledit loyer minimum garanti ne peut que représenter la valeur minimale des locaux ». Elle décide que « la clause de loyer variable de 6 % du chiffre d’affaires TTC du preneur reste intangible et que le loyer minimum garanti doit, comme dans le bail initial, être fixé à la valeur locative au jour du renouvellement ».