Dès lors que les juges du fond constatent souverainement qu’un contrat de vente n’a pas entendu faire du règlement du lotissement un élément contractuel, celui-ci, devenu caduc par application de l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme, ne peut être invoqué.
Note : On sait qu’un colotis peut, pour fonder une demande en démolition ou remise en état, se prévaloir de la méconnaissance d’une stipulation du règlement du lotissement à la condition que celui-ci ne soit pas atteint de caducité en application de l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme ou d’une stipulation du cahier des charges, ces dernières n’étant pas remises en cause par la caducité du règlement.
La Cour de Cassation juge de façon constante que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Par ailleurs, la nature de la règle se déduit, non pas de l’analyse de celle-ci, mais du doucment qui la contient. La position est en cela conforme à la législation qui, depuis 1958, distingue le règlement du cahier des charges. Par ailleurs, il a été jugé que les dispositions du règlement peuvent acquérir une valeur contractuelle – c’est ce qu’on appelle la contractualisation – si elles sont incluses dans le cahier des charges, étant précisé qu’une simple référence, par une disposition générale du cahier des charges, à l’obligation pour l’acquéreur de respecter les lois et règlements en vigueur, ne produit pas un tel effet. Le juge doit donc indiquer la règle sur laquelle il se fonde. En particulier, l’arrêt qui retient que le cahier des charges impose aux colotis de se conformer au règlement et que la règle particulière, dont la méconnaissance était invoquée, prévue au règlement de lotissement constitue une servitude conventionnelle doit être cassé, faute pour la cour d’appel de préciser si les stipulations du cahier des charges reproduisaient la disposition du règlement en cause.
Plus récemment, il a été jugé que la reproduction du règlement dans les actes de vente confère une valeur contractuelle à celui-ci.
…/…
Le présent arrêt nuance cette jurisprudence et en atténue l’automaticité en réservant l’interprétation des clauses de l’acte de vente dont on sait qu’elle est, sous réserve de dénaturation, laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. En d’autres termes, la contractualisation peut être écartée en présence d’une volonté contraire des auteurs de l’acte.
On relèvera que le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbain prévoit, dans une nouvelle rédaction de l’article L.111-5 du Code de l’Urbanisme que « sauf stipulation contraire, la reproduction ou la mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ces documents un caractère contractuel ».