La précarité résultant d’une clause de résolution de plein droit est incompatible avec le bail emphytéotique.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’arrêt apporte une contribution à la détermination du bail emphytéotique.
En 1949 et 1952 sont consentis deux baux relatifs à deux ensembles de bâtiments contigus, l’un pour une durée de 98 ans et l’autre de 95 ans, sans que leur soit donnée une qualification particulière. En 1997, le preneur donne congé en visant les dispositions du statut des baux commerciaux. Le bailleur assigne afin qu’il soit jugé que les baux avaient un caractère emphytéotique et que le preneur soit condamné à lui verser une certaine somme au titre des loyers restant à courir.
La cour d’appel lui donne satisfaction considérant, compte tenu de la longue durée de jouissance, de ce que la redevance était restée modique et le preneur avait bénéficié sur les fonds des droits et charges les plus larges opposables aux tiers, que l’on était en présence de baux emphytéotiques. Pour la cour d’appel, ce caractère emphytéotique ne pouvait être écarté par l’effet de la seule clause de résiliation stipulée en faveur du bailleur à défaut de paiement de deux termes de loyer, la précarité en résultant, relevée par le preneur, ainsi imposée à l’emphytéote, ayant son origine dans son propre fait.
- Au visa des articles L. 451-1 et L. 451-5 du Code rural, la 3e chambre civile casse et annule au motif :
Qu’en statuant ainsi, alors qu’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Il n’en résulte pas l’impunité du preneur.
La cassation a été prononcée au visa de l’article L. 451-1 du Code rural qui porte définition du bail emphytéotique et de l’article L. 451-5 du même code qui dispose : « à défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé … à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéosee » et ajoute « la résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ».
L’arrêt rapporté revient à donner valeur impérative aux dispositions de l’article L. 451-5 : la résolution ne peut être de plein droit ; elle doit être prononcée en justice, ce qui implique une appréciation du juge.