La vente d’une maison en cours de restauration, donc inachevée, et présentant des désordres, ne permet pas de poursuivre le « vendeur-particulier » en garantie décennale sur le fondement de l’article 1792-1° du Code Civil.
Note de Mme RAKOTOVAHINY :
L’arrêt envisagé pose à nouveau le problème de la qualité de constructeur d’un particulier. Précisément, le problème posé était celui de l’application de la garantie décennale à un « vendeur-particulier » d’un immeuble inachevé par l’effet de l’article 1792-1-2° du Code Civil qui dispose que : « Est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».
En l’espèce, les époux Prod’homme ont vendu aux époux Blouin une maison en cours de restauration, donc inachevée, dont une partie des travaux a été le fait des vendeurs. Ultérieurement à la vente, des désordres sont apparus relativement aux travaux réalisés.
Les acheteurs ont donc décidé d’assigner les vendeurs en réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1792-1° du Code Civil.
La Cour d’appel a donné gain de cause à cette demande en fondant son argumentation sur le fait que, dans l’acte de vente, figurait une stipulation, précisant que les travaux de restauration étaient achevés « pour ce qui concernait le fait personnel du vendeur ».
Sous le visa de l’article 1792-1-2° du Code Civil, la troisième Chambre de la Cour de cassation casse cette décision, aux motifs qu’il avait été constaté, qu’au moment de la vente, l’immeuble était inachevé, puisque en cours de restauration.
La solution rendue par la Cour de cassation implique donc qu’un immeuble en cours de restauration doit être achevé dans son entier, pour qu’éventuellement les acquéreurs, en cas de désordres, puissent bénéficier de la garantie décennale. Cette solution va à l’encontre d’éventuels arrangements contractuels qu’ont pu souscrire les parties. Dans cette affaire, il est évident que les parties ont entendu partager la charge du financement des travaux de restauration en raison de leur coût souvent élevé. La contrepartie de ce partage des frais de travaux de restauration est à la charge de l’acquéreur. Par sa décision, la Cour de cassation prohibe toute sorte de compromis contractuel. Mieux vaut un ouvrage achevé dont les travaux de restauration demeurent à l’entière charge du vendeur avec cependant, la certitude de bénéficier de la garantie légale pour le vendeur, qu’un ouvrage en cours de restauration dont la charge financière d’une partie des travaux incombe à l’acheteur avec le risque pour lui de se retrouver sans protection juridique en cas de problèmes.