Les cessionnaires de parts d’une société d’attribution, attributaires en jouissance des locaux, ne disposent d’aucune action en responsabilité contractuelle à l’encontre du promoteur cédant.
Note de M. François MAGNIN :
Tels qu’ils peuvent être compris à la lecture du présent arrêt, les faits de l’espèce conduisent à penser qu’une société civile immobilière de construction-attribution relevant des articles L.212-I et s. CCH, la SCI les Dix-Sept, avait été constituée à l’initiative d’une société commerciale de promotion immobilière, en l’occurrence la société anonyme Crédit de la Somme (SACIS) principal associé d’origine.
Conformément à la technique de la société d’attribution, les parts sociales constitutives du capital de la SCI avaient dû être réparties en groupes représentatifs des différents lots de l’état descriptif de division, souscrits majoritairement par la SACIS. L’objet de la SCI étant de réaliser un lotissement et d’en commercialiser les différentes parcelles de terrain sur lesquelles la SCI devait édifier des pavillons en vue de leur attribution à des candidats au logement, des cessions de parts avaient été consenties au profit de ces derniers par la SACIS.
Constatant que des désordres affectaient la station d’épuration du lotissement, des cessionnaires devenus à leur tout associés de la SCI avaient assigné par la suite la société SACIS en réparation de leur préjudice et leur action avait été accueillie par la Cour d’appel de Douai aux motifs que « si la station d’épuration n’est pas la propriété d’aucun des demandeurs mais de la SCI, cette situation ne leur interdit pas d’agir directement à l’encontre de la SACIS puisqu’ils sont détenteurs de parts sociales de la SCI qui leur donnent vocation à l’attribution d’immeubles et que la SACIS,qui avait la qualité de promoteur, était tenue à l’égard des acquéreurs d’une obligation de résultat consistant livrer un immeuble en bon état et conforme aux prescriptions réglementaires. »
C’est cet arrêt que la troisième chambre civile casse dans sa décision du 14 mars 2001 au visa de l’article 1147 du Code Civil ; « en statuant ainsi, énoncent les hauts magistrats, alors que les attributaires en jouissance, cessionnaires de parts, ne disposaient d’aucune action en responsabilité contractuelle à l’encontre du promoteur et sans caractériser l’existence d’une faute de la SACIS sur le fondement quasi délictuel, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Malheureusement pour la Cour d’appel, le cocontractant du promoteur dans le contrat de promotion immobilière est la SCI et non pas les associés et la Cour de cassation a relevé à juste titre cette situation en observant, que les attributaires en jouissance du fait de l’écran de la personnalité morale de la société ne « disposaient d’aucune action contractuelle à l’encontre du promoteur », en l’occurrence la SACIS.