Au visa des articles 1134 et 1143 du Code Civil, la Cour de cassation censure un arrêt d’appel au motif que les stipulations du cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel, et que leur violation doit être sanctionnée, même en l’absence de préjudice.
Note de Maître LARRALDE :
Le contentieux civil des lotissements fondé sur la violation du cahier des charges d’un lotissement est décidément intarissable. Le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel, à caractère réel. Le propriétaire d’un lot peut être condamné par une juridiction judiciaire pour violation du cahier des charges à démolir une construction pourtant édifiée conformément à un permis de construire qui n’a été au préalable ni annulé, ni déclaré illégal par le juge administratif. En pareil cas les dispositions de l’article L.480-13 du Code de l’Urbanisme sont inapplicables (Cass. 3è civ., 4 juin 1997). Bien que le cahier des charges constitue une convention à caractère collectif, tout coloti peut en invoquer les dispositions en fondant son action sur l’article 1143 du Code civil.
En l’espèce, le cahier des charges interdisait l’implantation de construction à moins de 5 mètres du fonds voisin. Un coloti avait élevé une terrasse retenue par un mur de soutènement à une distance inférieure du fonds voisin. Le propriétaire de ce dernier en demanda la démolition.
L’arrêt commenté opère une distinction claire, qui n’est pas nouvelle, entre une action en démolition fondée sur l’article 1143 du Code Civil, et une action fondée sur la notion de trouble anormal de voisinage. Dans ce dernier cas le demandeur doit rapporter la preuve d’un préjudice pour assurer la prospérité de son action. Dès lors que l’article 1143 est applicable, le juge, s’il constate la violation d’une disposition du cahier des charges, loi des parties, doit ordonner la démolition. Rappelons que le fait que le cahier des charges ait été approuvé par l’autorité administrative ne change rien à sa nature contractuelle (Cass. 3è civ., 22 mai 1996).