L’état descriptif de division, même inclus dans le règlement, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière qui ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement permettant l’utilisation à usage commercial des locaux situés dans une partie déterminée de l’immeuble.
Note : En l’espèce, dans un immeuble à usage principal d’habitation dont le règlement de copropriété qui incluait l’état descriptif de division prévoyait expressément que les locaux situés au rez de chaussée et au 1er étage pourraient être utilisés à usage commercial, un copropriétaire avait utilisé de la sorte plusieurs lots lui appartenant, mentionnés dans l’état descriptif comme étant les uns à usage de garages, les autres à usage de cellier. Assigné, à la demande du syndicat, en rétablissement de l’usage antérieur des lots concernés, la CA avait fait droit à cette demande au motif que l’état descriptif de division étant intégré au règlement de copropriété, il avait valeur contractuelle et déterminait de façon précise l’affectation des divers biens, cette détermination ayant valeur conventionnelle.
La 3è chambre civile casse et annule, au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 3 du décret du 17 mars 1967, au motif suivant :
« Qu’en statuant ainsi, alors que l’état descriptif de division qui, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière sans valeur contractuelle, ne pouvait prévaloir sur les stipulations du règlement permettant l’utilisation à usage commercial ou professionnel des locaux situés au rez de chaussée et au 1er étage du bâtiment B 1-bis, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Indépendamment de la confirmation de ce que l’état descriptif est un document technique, l’arrêt admet la possibilité d’un changement d’affectation dès lors qu’il s’agit d’une utilisation de la nature de celle permise par le règlement de copropriété, en l’espèce pour les locaux au 1er étage et au rez de chaussée. Il ne s’agit pas d’un changement de destination des parties privatives au sens de l’article 8 de la loi (ce qui serait le cas, par exemple, d’une utilisation commerciale d’un appartement d’habitation) mais d’un simple changement d’affectation au sens étroit d’un usage déterminé dans le cadre de la destination (affectation générale) de l’immeuble ou d’une partie de l’immeuble.