Un bail commercial prévoyait un loyer variable égal à 6 % du chiffre d’affaires du locataire avec, en toute hypothèse, un loyer minimal garanti, fixé à 600 F (environ 90 €) le mètre carré et indexé sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.
La Cour d’appel de Paris avait jugé que la partie fixe du loyer du bail renouvelé devait être fixée à la valeur locative au jour du renouvellement au motif que, dans l’intention commune des parties, la valeur locative résultant normalement du marché était de 6 % du chiffre d’affaires du locataire et que, dès lors, le loyer garanti représentait la valeur locative « minimale » destinée à assurer au bailleur à tout le moins un juste retour sur investissement (CA Paris 8-3-2000 n° 97-23343 : BRDA 12/00 inf. 9).
La Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant à la cour d’appel d’avoir dénaturé les clauses claires et précises du bail.
Note :
Lorsqu’un bail commercial prévoit que le loyer comprend une partie fixe et une partie constituée par un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire (« clause recettes »), la fixation du loyer du bail renouvelé échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties (Cass. 3è civ. 10-3-1993, Théâtre Saint-Georges ; Cass. 3è civ. 7-3-2001).
Si les clauses relatives au loyer sont imprécises ou ambiguës, les juges du fond ont le pouvoir de les interpréter en recherchant la commune intention des parties (C. civ. Art. 1156). Ainsi, lorsque le bail est assorti d’une clause recettes, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative par les juges si ces derniers relèvent la commune intention des parties de revenir à l’application du statut une fois le bail expiré. La Cour d’appel avait en l’espèce déduit cette commune intention de la clause recettes elle-même, ce que la Cour suprême condamne.
Lorsque le bail initial est, comme en l’espèce, muet sur le loyer du bail renouvelé et que les parties ne s’entendent pas pour le fixer, le juge doit alors appliquer purement et simplement la clause recettes (Cass. 3è civ. 15-3-2000).