La Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser les modalités d’application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur décide de vendre un ensemble immobilier qui excède le seul logement loué.
En l’espèce, la propriété mise en vente comprenait notamment un logement de gardien donné en location. Le bailleur, qui souhaitait vendre le bien libre de toute occupation, a donc adressé un congé pour vendre à son locataire en notifiant à celui-ci le prix et les conditions de la vente globale projetée. Le propriétaire ayant agi pour faire déclarer le congé valable, la Cour d’appel de LYON a accueilli la demande dès lors que la loi de 1989 impose seulement que soient notifiés au locataire le prix et les conditions de la vente projetée, sans autres précision, ce que le propriétaire avait fait.
Sur ce point, les juges du fond n’apportent pas à la question une réponse unanime. Parfois, le juge décide que le propriétaire ne peut pas offrir de vendre au locataire un bien différent de celui qui est donné à bail. En revanche, d’autres juridictions du fond statuent dans le sens repris ici par la Cour d’appel de LYON.
C’est la première solution que la Cour de cassation retient, censurant ainsi l’arrêt rendu par la Cour d’appel de LYON, en estimant « qu’il appartenait à la bailleresse de faire connaître à la locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu’elle occupait ».
Note : Cette interprétation de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 mérite d’être approuvée. Le droit de préemption a été institué au profit du locataire afin de permettre à celui-ci de maintenir ses cadre et conditions de vie en conservant son logement en cas de vente. La préemption n’est qu’un moyen orienté vers cette finalité. Sans doute le propriétaire voit-il alors sa liberté de vendre restreinte.
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Mais la restriction ainsi apportée à l’abusus coïncide exactement avec celle dont le propriétaire a lui-même pris l’initiative en ne donnant à bail qu’une partie de son bien. Au demeurant, rien n’interdit au bailleur d’offrir amiablement au locataire la vente de la totalité. Mais si l’on imposait au locataire de préempter le tout ou rien, la loi de 1989 manquerait son objectif.