Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, l’article L.145-9, al. 1 et 2 du Code de commerce (ex-décret du 30 septembre 1953 art. 5) prévoit que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance. Par ailleurs, le bail qui se poursuit après l’arrivée du terme devient à durée indéterminée et le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant les dispositions précitées.
Un locataire, dont le bail expirait le 30 septembre 1996, avait délivré congé au bailleur en mai 1996 pour le 30 novembre de la même année. A l’issue de cette période, il avait assigné le bailleur afin d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie que ce dernier, qui réclamait le paiement des loyers jusqu’au 30 mars 1997, refusait de restituer.
Après avoir rappelé que le congé délivré pour une date postérieure à la date d’expiration d’un bail commercial, mais dans le délai légal de six mois, peut produire effet s’il correspond à un terme d’usage, la Cour de cassation a censuré la décision d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande du locataire, avait retenu que l’effet du congé valablement donné six mois à l’avance avait été reporté au 30 septembre 1996 et qu’ainsi le locataire ne pouvait pas quitter les lieux avant le 1er avril 1997.
Note :
Il a été jugé que le congé délivré par un locataire dans le délai légal de six mois, mais pour une date postérieure à la date d’expiration du bail, n’est pas nul (Cass. 3è civ. 30 juin 1999). Toutefois, dans un tel cas, l’effet du congé est-il nécessairement reporté à la date d’expiration du bail, de telle sorte que le locataire ne serait considéré comme pouvant valablement quitter les lieux que six mois après cette date ? Répondant à cette question par la négative, la Cour de cassation précise que le congé peut ne pas être reporté à la double condition qu’il corresponde à un terme d’usage (à Paris par exemple le terme d’usage est la fin de chaque trimestre civil) et que le délai d’usage ne soit pas supérieur au délai légal de six mois (en Provence notamment le délai d’usage est d’un an). Par exemple, dans le cas d’un bail portant sur des locaux situés à Paris et expirant le 30 septembre, le locataire peut valablement donner congé en juin pour le 31 décembre. Cette solution, qui est conforme à un arrêt déjà ancien (Cass. 3è civ. 16 mars 1977), méritait d’être rappelée car elle n’a rien d’évident. En effet, sous réserve que les deux conditions susmentionnées soient réunies, elle a pour conséquence de permettre au locataire de notifier la fin de la période de tacite reconduction (période qui suit l’expiration d’un bail commercial lorsqu’aucun congé n’a été donné à l’échéance normale du bail) avant que cette reconduction n’ait commencé.