Dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision judiciaire définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge pour la partie qui a manifesté son désaccord de supporter les frais (C. com. Art. L 145-57, al. 2).
Lors du renouvellement d’un bail assorti d’un loyer composé d’une partie variable assise sur le chiffre d’affaires du locataire et d’un minimum garanti, le bailleur avait demandé que ce dernier soit fixé à la valeur locative.
Le juge des loyers commerciaux ayant rejeté cette demande, le bailleur, exerçant son droit d’option, avait rétracté son offre et demandé la désignation d’un expert aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation.
Après avoir précisé que le bailleur a toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail, d’en refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L 145-57 du Code de commerce, la Cour de cassation a censuré la décision d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’expertise, avait retenu que le système conventionnel que les parties avaient librement choisi était exclusif de la procédure judiciaire de fixation du loyer et par là même du droit de repentir.
Note :
Depuis l’arrêt « Théâtre Saint-Georges » (Cass. 3e civ. 10-3-1993), le loyer d’un bail commercial assorti d’une clause recette échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et n’est régi que par la convention des parties. Sauf meilleur accord des parties, la clause de loyer est reconduite dans le bail renouvelé sans que le juge ait le pouvoir de la modifier (Cass. 3e civ. 15-3-2000) ou de trancher le désaccord des parties en fixant lui-même le loyer (Cass. 3e civ. 7-5-2002).
Dans ces conditions, la question s’est posée de savoir si le bailleur, ou le locataire, pouvait exercer le droit d’option issu de l’article L 145-57 du Code de commerce.
Certaines cours d’appel ont répondu à cette question par la négative au motif principal que toute fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé est exclue lorsque le bail comporte une clause recette (CA Paris 25-10-2002).
La Cour de cassation leur donne tort et, ce faisant, permet aux parties d’échapper aux conséquences de la jurisprudence « Théâtre Saint-Georges ».