Si, dans sa réponse à l’offre d’acquérir du titulaire du droit de préemption, le propriétaire du bien maintient le prix fixé dans sa déclaration d’intention d’aliéner (DIA) sans se prononcer expressément sur son accord pour la saisine du juge de l’expropriation, il appartient au titulaire du droit de préemption de saisir le juge de l’expropriation dans le délai prévu par la loi faute de quoi il est considéré comme ayant renoncé au bénéfice de son droit.
Note de Madame MASSON-DAUM : L’article R.213-10 du Code de l’Urbanisme prévoit trois possibilités pour le propriétaire qui a reçu une offre d’acquérir de la part du titulaire du droit de préemption : soit accepter le prix proposé par ce dernier, soit maintenir le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner et accepter que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit renoncer à l’aliénation, sachant que le silence du propriétaire vaut renonciation.
Dans la présente affaire, le propriétaire avait simplement indiqué qu’il maintenait le prix fixé dans la DIA et la question posée était celle de savoir si cette réponse ne mentionnant pas un accord pour la saisine du juge de l’expropriation était complète ou non. La Cour de Cassation répond par l’affirmative, de sorte que la procédure se poursuit à l’initiative du titulaire du droit de préemption.
La difficulté soulevée par le pourvoi provient de ce que le b) de l’article R.213-10 du Code de l’Urbanisme prévoit expressément l’acceptation par le propriétaire que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. On sait en effet que le droit de préemption est conçu comme l’intervention d’une tierce personne dans un contrat qui ne perd pas pour autant sa nature de contrat de droit privé. L’accord des parties sur le prix rend la vente parfaite et exclut donc toute possibilité de renonciation. En revanche, chacune des parties peut renoncer à l’opération tant que cet accord n’est pas consacré (article L.213-7, alinéa 1er du Code de l’Urbanisme). On pouvait donc se demander si, à défaut d’accord entre les parties sur le prix, celles-ci ne devaient pas s’accorder sur le recours au juge de l’expropriation pour sa détermination.
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Deux raisons justifient l’arrêt. En premier lieu, la loi prévoit expressément la fixation du prix par la juridiction de l’expropriation en cas de désaccord des parties et c’est au titulaire du droit de préemption qu’il appartient de saisir la juridiction en cause (article R.213-11 du Code de l’Expropriation). Le propriétaire ne peut pas s’opposer à cette saisine. En second lieu, la décision de la juridiction de l’expropriation ne s’impose pas aux parties, l’accord pour la saisine du juge n’entraînant pas l’accord sur le prix judiciairement « proposé ».