Par divers arrêts concernant la galerie marchande du Rond-Point des Champs-Elysées, la Cour de PARIS a condamné la bailleresse unique de cette galerie à réparer le préjudice causé à certains locataires pour avoir laissé se « désertifier » la partie en sous-sol. Selon la cour, l’obligation du bailleur de garantir à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués comporte celle implicite mais indiscutable de maintenir l’activité de la galerie commerciale, le bail litigieux s’insérant dans une chaîne concomitante de baux qui, si elle fait défaut, ce à quoi le bailleur est seul à même de remédier, change la forme immatérielle de la chose louée.
L’arrêt censure deux de ces décisions (7 oct. 1997 et 7 oct. 1998) avec cette affirmation du principe : « Le bailleur est seulement tenu, en l’absence de stipulation particulière, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée ».
Note de M. DERUPPE :
La Cour de cassation maintient ainsi très clairement la position qu’elle avait adoptée dans plusieurs arrêts antérieurs (Cass. 3è civ., 16 nov. 1993 ; 19 mars 1997). En vertu de la loi, le bailleur des locaux situés dans une galerie marchande ou un centre commercial n’a pas d’autre obligation que celles qui pèsent sur tout bailleur. Ces obligations ne présentent pas de spécificité légalement liée à la structure et à l’organisation de l’ensemble locatif. Les obligations particulières du bailleur ne peuvent résulter que de l’étendue du champ contractuel. Si les juges du fond ont caractérisé un engagement spécifique, ils pourront retenir la responsabilité du bailleur (Cass. 3è civ., 15 déc. 1993).
Sur le sujet, voir, JCP. Lafond, Les recours des locataires contre le bailleur en cas d’échec d’un centre commercial, JCP éd. N 1997. Prat. 1119. – G. de Maillard, Les obligations du bailleur d’un centre commercial au regard des dispositions de l’article 1719, 3°, du Code Civil, Rev. Loyers 1997.470.