La garantie bancaire d’achèvement cesse avec la déclaration d’achèvement établie conformément à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme et préalable à la délivrance du certificat de conformité.
Note de M. PERINET-MARQUET : la garantie extrinsèque d’achèvement est, dans une vente en l’état futur d’achèvement, la meilleure garantie prévue par la loi, dont seuls les meilleurs constructeurs peuvent se prévaloir, puisqu’ils ont réussi à l’obtenir d’un établissement financier. Cependant, cette garantie est loin d’être parfaite. L’arrêt du 12 janvier 2000 en fournit une nouvelle illustration. Une garantie d’achèvement est fournie par une banque. Une fois les travaux achevés, un certificat de conformité est délivré par la commune. Cela n’empêche pas les acquéreurs d’actionner le banquier garant de l’achèvement. Les juges du fond accueillent cette action en retenant que la banque s’était obligée, envers les acquéreurs de locaux, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des voies et réseaux divers (VRD), le fait que le vendeur d’immeuble à construire ait obtenu un certificat de conformité de la commune étant inopérant. Ils manifestent ainsi le souci évident de donner toute son efficacité à la garantie d’achèvement. Pour eux, l’immeuble ne peut être considéré comme achevé et le banquier dégagé de sa garantie que dans la mesure où l’objet du contrat est réalisé, tous les engagements contractuels ayant été remplis.
La Cour de Cassation ne pouvait, toutefois, retenir une telle analyse. En vertu de l’article R.261-24 du Code de la Construction et de l’Habitation, la garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art, prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme, soit de sa constatation, par une personne désignée dans les conditions prévues par l’article R.261-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
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Une remise en ordre de la notion d’achèvement des travaux est d’ailleurs d’autant plus nécessaire que, dans le même temps, le juge civil considère que, pour apprécier le point de départ du délai de cinq ans de l’article L.480-13 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui permet l’action en responsabilité civile pour violation des servitudes d’urbanisme, l’achèvement des travaux visé audit article doit être apprécié comme une notion de fait et peut être prouvé par tous moyens. Belle cacophonie de la troisième chambre civile qui, il est vrai, doit appliquer à ces diverses hypothèses des textes différents.