La garantie de la banque cesse avec la déclaration d’achèvement établie conformément à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
En l’espèce telle qu’elle ressort de l’arrêt, la garantie a été donnée aux acquéreurs en l’état futur d’achèvement de locaux dans un lotissement sous forme d’une caution portant sur le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de voies et réseaux divers.
En l’occurrence, le contentieux portait sur le terme de la garantie d’achèvement. La Cour d’appel avait considéré que le fait pour le vendeur d’avoir obtenu un certificat de conformité de la commune ne dispensait pas le vendeur de livrer un ouvrage conforme aux prévisions contractuelles.
Au visa de l’article R.261-24 précité, la 3è chambre civile casse et annule au motif :
« qu’en statuant ainsi, alors que la garantie de la banque avait cessé avec la déclaration d’achèvement établie conformément à l’article R.460-1 du Code de l’urbanisme, et préalable à la délivrance des certificats de conformité, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
C’est à dire que la 3è chambre civile s’en tient à la lettre de l’article R.261-4 CCH dès lors que la déclaration certifiée par un homme de l’art prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme a été établie, la garantie, qu’elle soit de remboursement ou d’achèvement, cesse. Ce faisant la 3è chambre civile reste dans le droit fil de la position prise par elle dans un précédent arrêt (Cass. 3è civ., 2 oct. 1996). On regrettera cette confirmation.
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En effet, la déclaration d’achèvement prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme, même certifiée par un homme de l’art, ne se situe pas dans le même contexte juridique que la vente puisque cette déclaration relève du droit administratif de la construction. Il s’agit de la conformité au regard du permis de construire. La conformité administrative concerne l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leur dimension et l’aménagement des abords par rapport aux prévisions du permis de construire (C. Urb., art. R. 460-3).
Plus généralement, le récolement administratif ne concerne pas les aménagements intérieurs des constructions, les caractéristiques générales de l’immeuble, les aménagements et les équipements des parties privatives, leur consistance. Ainsi l’immeuble pourra-t-il être conforme au regard du permis et ne pas l’être au regard du contrat de vente. En outre la conformité administrative ne veut pas forcément dire que l’immeuble ou la partie d’immeuble vendue soit immédiatement utilisable conformément à sa destination.
C’est pourquoi, il convient à notre avis de considérer que la déclaration visée à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme n’est pas nécessairement suffisante. Encore faut-il que l’immeuble soit effectivement achevé, tout au moins au sens de l’article R.261-1 CCH. A défaut, et malgré la déclaration administrative d’achèvement certifiée par un homme de l’art dans les termes de l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme, la garantie financière ne devrait pas prendre fin.
Il en résulte que si la garantie d’achèvement ne s’applique pas aux travaux de mise en conformité s’agissant de non—conformités par rapport aux prévisions de l’acte de vente qui n’ont pas un caractère substantiel et qu’elles ne s’appliquent pas non plus à la réfection des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments d’équipement impropres à leur destination, en revanche il est tout à fait anormal que la garantie d’achèvement puisse prendre fin sur une simple déclaration en vue de l’obtention du certificat administratif de conformité alors même que l’immeuble ne serait pas utilisable conformément à sa destination ou même dans le cas où étant utilisable il comporterait des non-conformités substantielles.