Un syndicat créé pour l’entretien d’une voie privée peut être soumis à la loi du 10 juillet 1965 en application de son article 1, alinéa 2.
Note de M. SIZAIRE :
A l’occasion d’infiltrations en provenance d’un égout en sous-sol d’une voie privée ayant entraîné un contentieux en réparation des dommages subis, s’était créée une organisation appelée « Syndicat des copropriétaires riverains du passage Briare » à l’encontre de laquelle un jugement avait prononcé des condamnations. La CA de PARIS dans un arrêt en date du 2 juillet 1997 (Juris-Data n° 021737 ; Loyers et copr. 1997, comm. N° 320) avait annulé ce jugement faisant valoir que le « Syndicat » avait pour unique fonction l’entretien d’une voie constituant un immeuble non bâti dont la propriété obéit aux règles de l’indivision forcée de sorte que la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable et que ce « Syndicat » n’avait aucune existence légale d’où l’irrégularité du jugement du tribunal.
La Troisième Chambre civile casse et annule dans les termes suivants :
« Qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à exclure que l’organisation dénommée « Syndicat », créée pour la conservation, l’entretien et la réparation des dépenses afférentes à cette voie dont la propriété était partagée entre tous les riverains, puisse être soumise à la loi du 10 juillet 1965 applicable aux ensembles qui, outre des services communs, comprennent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. »
L’arrêt est rendu au visa du deuxième alinéa de l’article 1er de la loi qui dispose :
« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
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Pour la Cour d’appel, une voie en indivision forcée ne pouvait être soumise au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 parce qu’elle constitue un immeuble non bâti, alors qu’aux termes de son premier alinéa la loi « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots ».
L’arrêt rapporté écarte l’argument. Le deuxième alinéa de la loi ne se réfère pas à la notion d’immeuble bâti mais à l’existence de terrains – comme en l’espèce – d’aménagements ou de services communs – comme une chaufferie commune (Cass. 3è civ., 27 mars 1996 : Juris-Data n° 000268 ; Loyers et copr. 1996, comm. N° 322) – comportant des terrains, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
Dans un tel cas, la loi du 10 juillet 1965 s’applique à défaut d’une organisation différente, nous dit le deuxième alinéa de son article 1er. C’est apparemment le sens de l’arrêt rapporté lorsqu’il dit qu’en statuant comme elle l’a fait en se fondant sur le caractère d’immeuble non bâti de l’impasse, la CA a statué « par des motifs qui ne suffisent pas à exclure que l’organisation dénommée « syndicat », créée (…) puisse être soumise à la loi du 10 juillet 1965″.