Le transfert des risques ne s’opère sur le bien acquis en l’état futur d’achèvement que lors de la livraison avant laquelle les risques pèsent sur le vendeur.
Note de M. SIZAIRE : L’arrêt apporte la réponse de la Cour de cassation à une question qui n’est pas sans importance. Dans la vente en l’état futur, qui est responsable des risques pendant la période de construction ?
Raisonnablement, c’est le vendeur. Juridiquement, ce pouvait apparaître moins évident en raison du principe res perit domino selon lequel la perte est pour le propriétaire. Or, dans la vente en l’état futur d’achèvement, en application de l’article 1601-3 du Code Civil, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire de ce qui existe et, par la suite, au fur et à mesure, de la construction, par voie d’accession. Cependant, dans la mesure où il s’agit d’une vente à livrer, on doit admettre, su le fondement du deuxième alinéa de l’article 1138 du Code Civil, le report du transfert des risques à la livraison.
En l’espèce, une vente en l’état futur d’achèvement avait été conclue portant sur un immeuble collectif pour lequel un permis de construire avait été obtenu. Des modifications de consistance et de destination avaient entraîné le dépôt d’une demande de permis modificatif en accord entre le vendeur et l’acquéreur. Mais, fait nouveau, un arrêté avait classé une carrière s’étendant sous l’immeuble à construire parmi les monuments historiques, ce classement ayant pour effet de ne pas permettre la réalisation du programme conformément aux prévisions.
Le vendeur faisait valoir que les risques découlant de la décision de classement devaient rester à la charge de l’acquéreur.
La Cour d’appel, au contraire, avait considéré que la charge des risques consécutifs à une décision – le classement de la carrière – affectant le programme de construction devait peser sur le vendeur, débiteur de la livraison, et que la résolution de la vente à la demande de l’acquéreur était justifiée.