Note de M. PERIGNON : Au détour d’un contentieux engagé sur la responsabilité d’un notaire à l’occasion de la vente simultanée du terrain, par son propriétaire, et du bail à construction qui le grève, par le preneur, la Cour de Cassation aborde deux questions essentielles touchant au champ d’application du droit de préemption et au contenu de la DIA.
En approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que « le droit de préemption ne pouvait concerner le bail à construction », la Haute Juridiction confirme la doctrine qui écarte du champ d’application de l’article L.213-1 du Code de l’Urbanisme les droits réels immobiliers.
La solution peut se justifier par le caractère temporaire du droit de propriété du preneur sur les constructions. Elle peut également s’expliquer par l’idée que l’accession immédiate par le preneur à la propriété de la construction s’appuie sur un droit réel démembré de la propriété et que, en vertu de la théorie même de l’accessoire, la propriété de la construction doit suivre le sort du droit qui la fonde. On peut aussi estimer qu’un droit réel sur le terrain et une propriété temporaire ne fournissent pas une assiette juridique assez solide à la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement, bien que l’acquisition simultanée des droits respectifs du preneur et du bailleur soit de nature à lever l’obstacle.
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Elle témoigne, en tout cas, de ce que, en dépit d’un champ d’application très largement défini par l’article L.213-1 du Code de l’Urbanisme, le droit de préemption urbain ne s’accommode pas des subtilités dont peut faire preuve le droit de la construction ou que le Code Civil abandonne à la libre convention des parties.
Un second point retiendra également l’attention, même s’il ne fait, en apparence, que rappeler une jurisprudence constante selon laquelle seules sont opposables au titulaire du droit de préemption les conditions mentionnées dans la DIA elle-même ou annexées à celle-ci après mention. L’arrêt rappelle logiquement que l’introduction de la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption dans la seule promesse de vente aurait été impuissante à priver la collectivité du pouvoir de mettre en œuvre sa prérogative. La responsabilité du notaire, recherchée pour avoir omis d’insérer cette condition suspensive dans la promesse de vente, ne pouvait donc être engagée de ce chef.