La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.
Note de M. SIZAIRE :
C’est la première fois que la Cour de cassation prend une position aussi nette sur le caractère commun du droit de construire dans le cadre du régime de la copropriété des immeubles.
En l’occurrence, le propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, dont les deux seuls autres lots appartenaient à une société d’édition qui les avait aménagés en bureaux, reprochant à cette société d’avoir illicitement modifié la destination de parties privatives et utilisé le coefficient d’occupation des sols (COS) de tout l’immeuble, et plus marginalement d’avoir indûment annexé des parties communes, l’avait assignée en rétablissement des lieux en leur état antérieur.
Pour rejeter cette demande en ce qui concerne la modification des locaux compris dans les lots appartenant à la société, la Cour d’appel avait essentiellement retenu que, si les transformations opérées sur des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins à l’effet de leur donner un usage de bureaux, avaient utilisé les droits de construire attachés à l’immeuble réglementés par le COS, ces modifications avaient été réalisées plus de dix ans avant l’assignation, étant rappelé qu’aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.
La cassation est prononcée au visa dudit article 42, au motif :
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« qu’en statuant ainsi, alors que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes, et que l’action fondée sur un tel droit exercé par M. B contre un autre copropriétaire est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme, la Cour d’appel a violé le texte susvisé. »
La prescription de l’article 42 ne concerne que les actions personnelles. Par conséquent, elle ne s’applique pas aux actions réelles comme, par exemple, les actions relatives à la propriété des parties privatives ou des parties communes (Cass. 3è civ., 11 janvier 1989 – 14 février 1996).
L’intérêt de l’arrêt est de considérer que l’action relative à l’utilisation du COS est de même nature qu’une action relative à la propriété commune. Ce faisant, il reconnaît que la constructibilité résiduelle est un droit commun.
L’intérêt de l’arrêt est de bien dire que la constructibilité résiduelle résultant du COS est un droit accessoire aux parties communes, comme le droit de construire dont elle peut être distincte, par exemple lorsque celui-ci est un droit accessoire aux parties privatives. La constructibilité résiduelle bénéficiera donc à chacun au prorata de sa quote-part dans la propriété des parties communes. Si le droit de construire a été attaché à plusieurs lots – par exemple pour chacun le droit d’aménager une terrasse – à défaut d’autres précisions, la constructibilité résiduelle résultant du COS devra être répartie entre les lots concernés de la même manière.
Enfin, que le COS constitue, à défaut d’autre précision, un droit accessoire aux parties communes fait que les autorisations d’aménagements divers, comme la fermeture d’une loggia, dès lors qu’ils impliquent une utilisation du COS résiduel, ne peuvent relever simplement d’une autorisation donnée à la majorité de l’article 25 de la loi, mais relèvent de son article 26, dans la mesure où il y a disposition d’un droit accessoire aux parties communes.