Dans une petite copropriété, l’un des copropriétaires reprochait à l’autre d’avoir, sans autorisation de l’assemblée générale, transformé en bureaux des locaux à usage de dépôt de livres et de magasins et d’avoir effectué des travaux sur les parties communes.
La Cour d’appel a déclaré l’action prescrite mais cette décision est cassée pour trois raisons :
– « qu’en statuant ainsi, alors que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes, et que l’action fondée sur un tel droit exercée par M. B. contre un autre copropriétaire est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme, la Cour d’appel a violé (l’article 42 de la loi de 1965) ».
– pour transformer des locaux en bureaux, il faut l’autorisation de l’assemblée. En effet, « le droit à transformation de l’usage d’un appartement, lorsqu’il est limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l’immeuble, est un droit accessoire à une partie commune, que ce droit ne peut être exercé qu’après autorisation de l’assemblée (…) »
– une action en restitution de parties communes (démolition d’une emprise de 1,75 m² sur une cour par un escalier), n’est pas soumise à la prescription de l’article 42 de la loi de 1965.
Note : Il faut donc en conclure que si les actions personnelles se prescrivent en 10 ans (art. 42 de la loi) les actions réelles ne sont pas soumises à cette prescription abrégée. C’est le cas par exemple pour une action tendant à protéger le droit de propriété comme la revendication d’un palier commun qui aurait été approprié par un copropriétaire (CA PARIS, 25 novembre 1989). Pour des actions tendant à empêcher des agissements sur les parties communes, la distinction entre actions réelles et personnelles n’est pas toujours nette. L’arrêt du 19 janvier 2001 apporte une précision intéressante en qualifiant l’action tendant à faire respecter la destination des parties privatives d’action réelle car elle a des incidences sur le COS et est donc l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.