Droit à commission de l’agent immobilier et perfection de la vente.
Note de M. Alexandre PAULIN :
Aux termes de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions« , n’est dû à l’agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constaté « dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties« .
C’est sur la question de la nature de cet « acte écrit » que la Cour de cassation avait à statuer dans le présent contentieux.
En l’espèce, après avoir conclu, le 8 septembre 2004, une promesse synallagmatique de vente d’une maison d’habitation, l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique.
Condamné à verser au promettant le montant de la clause pénale stipulée à la promesse, il est ensuite assigné en paiement d’une commission par l’agence immobilière, intermédiaire dans l’opération négociée.
La Cour d’appel fait droit à cette demande, considérant qu' »il résulte des énonciations de l’acte sous seing privé du 8 septembre 2004, que les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente, mais une simple formalité destinée à retarder les effets de celle-ci« .
Le pourvoi de l’acquéreur est rejeté par la Cour régulatrice, au motif que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique« .
Selon que les parties auront voulu faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente ou une simple formalité destinée à en retarder les effets, il en résultera une divergence dans la nature de l’acte exigé pour déclencher le droit à commission qui est lié à la perfection de la vente (Cass. 1re civ., 2 avr. 2009).
L’acte devra être authentique dans le premier cas, mais pourra être sous seing privé dans le second.