Le mandat de vente doit être antérieur à la conclusion de la vente.
Agissant en vertu d’un mandat de vente conféré par des propriétaires indivis, une agence immobilière avait présenté aux mandants un candidat à l’acquisition d’un terrain.
Après que le bien ait été préempté par la commune, celle-ci en a revendu une partie à l’acquéreur initialement présenté aux propriétaires par l’agence.
Cette dernière a alors assigné l’acquéreur en arguant que postérieurement à l’exercice du droit de préemption, celui-ci s’était engagé à lui verser une certaine somme.
L’arrêt d’appel ayant accueilli cette prétention a été cassé (Cass. 1re civ., 30 oct. 2007).
La Cour d’appel statuant sur renvoi a débouté l’agence, en retenant que l’acquéreur final n’ayant pas été partie à la vente (objet du mandat) par les indivisaires à la commune, l’agent immobilier ne pouvait prétendre percevoir une somme à ce titre de la part du sous-acquéreur.
La Cour de cassation approuve, et rappelle que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge (combinaison des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972).
Par ailleurs, excluant qu’une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine, la Haute juridiction précise que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue.