Le vendeur qui n’a pas conscience de la nullité de l’article 1596 du Code civil ne peut ni renoncer à l’annulation ni confirmer la vente.
Le rez-de-chaussée et le sous-sol d’un immeuble sont loués à une société, preneur commercial, et un pacte de préférence lui est reconnu.
Plusieurs années après, l’immeuble est mis en vente par le biais d’une société chargée de rechercher un acquéreur.
Les vendeurs signent peu après une promesse synallagmatique, mais la vente est finalement conclue, non pas avec l’acquéreur initial, mais avec une société civile immobilière (SCI) qui s’est substituée à l’acquéreur ; or, il s’avère que l’un des associés de cette SCI est le gérant de la société chargée de trouver un acquéreur.
Apprenant que le mandataire des vendeurs s’est ainsi indirectement porté acquéreur du bien, le preneur commercial réclame l’annulation de la vente.
Reconventionnellement, les vendeurs sollicitent également l’annulation sur le fondement de l’article 1596 du Code civil.
L’acquéreur soutient, au contraire, que la vente ne peut être annulée, car les vendeurs ont ratifié l’acte, voire renoncé à l’action en nullité, en réitérant leurs consentements et en exécutant le contrat.
Mais la Cour d’appel, ne retenant ni la confirmation ni la renonciation, prononce la nullité de la vente.
La Cour de cassation confirme ce raisonnement en affirmant que les vendeurs qui « n’avaient pas conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du Code civil (…) n’avaient pas renoncé à invoquer la nullité de la vente ni n’avaient confirmé l’acte argué de nullité« .
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
L’article 1596 du Code civil pose plusieurs interdictions à la vente d’un bien en raison des liens entre vendeur et acquéreur.
Ainsi, le mandataire chargé de vendre le bien ne peut se porter acquéreur directement ou par personne interposée (Cass. ass. plén., 9 oct. 2006 ; Cass. 3e civ., 2 juill. 2008), sous peine de nullité de la vente.
Nullité relative, le demandeur peut renoncer à l’action ou confirmer l’acte, à condition qu’il ait connu la cause de la nullité (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008 ; C. civ., art. 1183 nouv. ; C. civ., art. 1338 anc.).