Mandat de recherche ou mandat de négocier ?
Note de M. Yves ROUQUET :
Par cette décision de rejet du 29 mai 2013, les hauts magistrats approuvent une Cour d’appel pour avoir condamné l’acquéreur d’un domaine agricole et viticole ayant contracté directement avec le vendeur, alors qu’il était lié à une agence immobilière par un mandat de recherche, à payer à cette dernière une indemnité compensatrice de sa commission.
La particularité de l’espèce tenait en ce que le mandat n’avait de « recherche » que l’intitulé, le mandant voulant se porter acquéreur d’un domaine bien précis qu’il convoitait depuis de nombreuses années et dont il connaissait le propriétaire.
Une fois le mandat de trois mois expiré, mais avant l’échéance des dix-huit mois durant lesquels il s’était contractuellement interdit de traiter avec le vendeur « présenté« , le mandant avait directement conclu la transaction avec ce dernier.
Pour tenter d’échapper au versement de dommages et intérêts, l’acquéreur a principalement fait valoir que le professionnel ne lui avait pas présenté le bien litigieux, puisqu’il connaissait son propriétaire de longue date.
C’est au visa de l’article 1156 du Code civil que, recherchant la commune intention des parties, le juge du fond décide que la mission confiée à l’agence recouvrait, non pas la présentation d’un bien à vendre, mais la négociation de l’opération immobilière.
Il est suivi par les hauts magistrats.
Ces derniers approuvent par ailleurs le juge bordelais lorsqu’il décide que la durée de dix-huit mois d’interdiction de négociation directe entre vendeur et acquéreur n’a rien d’abusif.
L’intervention de l’agence qui a permis le rapprochement des parties et qui a abouti à la vente du domaine étant qualifiée de « déterminante » par la Cour d’appel, non contredite par le juge du droit, l’acheteur est logiquement condamné à verser une somme équivalente au montant de la commission.