Cession de droits indivis à un tiers avec faculté de substitution et purge du droit de préemption des coindivisaires : l’identité de l’acquéreur substitué doit être notifiée aux coindivisaires non vendeurs.
Par un arrêt du 28 janvier 2009, la Cour de cassation a rappelé, qu’à peine de nullité de la cession, l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis, est tenu de notifier aux autres indivisaires le nom, le domicile et la profession de la personne qui se propose d’acquérir.
En l’espèce, deux des trois propriétaires indivis d’un immeuble avaient régularisé un compromis de vente portant sur leurs droits indivis sur cet immeuble aux termes d’un acte prévoyant notamment que les acquéreurs auraient la faculté de se substituer toute personne physique ou morale.
Après que les deux promettants aient notifié ce compromis au troisième coindivisaire, ils ont régularisé l’acte authentique constatant la vente de leurs droits indivis à une société civile immobilière substituée aux bénéficiaires (et dont ces derniers étaient les seuls associés).
Le troisième coindivisaire a alors assigné les deux vendeurs en annulation de l’acte de cession de leurs droits indivis.
La Cour d’appel avait débouté de sa demande en annulation de l’acte de vente en retenant que le compromis de vente (dont une copie lui avait été remise) indiquait expressément que les acquéreurs se réservaient la faculté de se substituer toute personne physique ou morale, ce dont découlait l’acte extrajudiciaire portant signification du projet de vente obéissait aux exigences de l’article 815-14 du Code civil.
La Haute juridiction censure ce raisonnement au visa des articles 815-14 et 815-16 du Code civil.
En l’espèce la cassation était inévitable, l’identité de l’acquéreur n’ayant pas été notifiée à l’indivisaire bénéficiaire du droit de préemption.