Vente non réalisée suite à un refus de prêt : aucune somme n’est due à l’agent immobilier.
Aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties (L., 2 janv. 1970, art. 6-1, al. 3).
Un mandat de recherche exclusif avait été consenti par un mandant en vue d’acquérir un bien déterminé pour un coût maximum incluant une commission de négociation à la charge de l’acquéreur, prévoyant, « en cas de refus d’acquisition, une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, TVA incluse, comme si la vente avait été conclue« .
L’agence, après avoir transmis au propriétaire une offre d’achat que celui-ci a acceptée, a rédigé une promesse de vente, signée par les parties, sous la condition suspensive de l’obtention par ce dernier d’un prêt immobilier.
La vente n’ayant pas abouti à défaut d’obtention du prêt, l’agence a assigné son mandant en paiement de la somme prévue par la clause précitée.
La Cour d’appel a cru pouvoir accueillir sa demande.
Pour les juges du fond, la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l’entremise de l’agence concrétisait la réalisation par celle-ci de ses engagements, sans que le refus d’une unique demande de prêt, dont il n’a pas été démontré qu’elle répondait aux caractéristiques convenues, n’autorise le mandant à se considérer comme délié de ses engagements, la défaillance de la condition suspensive ainsi provoquée équivalant, de la part du mandant, à un refus d’acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner.
La Cour de cassation casse cet arrêt.
La vente n’avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause précitée, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant.