Il n’y a qu’un seul cas où l’agent immobilier peut exiger sa commission alors que son mandat est irrégulier
Avec un mandat nul, l’agent immobilier ne peut percevoir sa commission qu’en cas d’accord écrit conclu postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente.
Un agent immobilier conclut un mandat de recherche, pour une « durée de 3 mois renouvelable« , avec un client désirant acheter un immeuble à un certain prix « commission incluse« .
Un tel mandat ne précisant ni le montant de cette commission, ni le terme de sa durée, est irrégulier au regard des dispositions, impératives, de la loi Hoguet (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, II et 7), et de son décret d’application (D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73).
Près de 2 ans plus tard, un compromis de vente est cependant signé, cette fois-ci avec mention du montant exact de la commission à la charge de l’acquéreur.
Mais la ville préempte et refuse de payer sa commission à l’agence.
Les juges du fond considèrent pour leur part que l’agent immobilier a droit à ses honoraires car, malgré un mandat irrégulier, le compromis est valable.
Or l’arrêté municipal portant décision de préemption et l’acte de vente authentique finalement signé par la ville mentionnent tous deux son acceptation des conditions prévues dans le compromis, donc notamment le versement par l’acquéreur de la commission d’agence, mais c’est ici oublier la rigueur de la jurisprudence de la Cour de cassation concernant le mandat d’agent immobilier.
La Haute Juridiction casse la décision de la Cour d’appel en rappelant qu’en cas de mandat nul, elle n’accepte le droit à honoraires de l’agent immobilier que dans une seule situation : lorsque l’une des parties à la vente s’est engagée à rémunérer les services de l’agent immobilier dans une convention « postérieure à la réitération de la vente par acte authentique« , ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Sinon, le principe est clair : dès lors qu’il n’a pas été conclu de mandat ou que celui-ci est irrégulier, l’agent ne peut pas toucher sa commission, même s’il a ensuite fait signer un compromis de vente en bonne et due forme.