L’agent immobilier dont l’intervention dans une opération immobilière suppose un mandat écrit préalable n’est pas gérant d’affaires.
Un couple souhaite vendre un immeuble.
A cette fin, l’épouse et les enfants, représentant le père, confient un mandat de vente sans exclusivité à un agent immobilier.
L’immeuble est finalement vendu, mais grâce à l’entremise d’une autre agence immobilière.
Il apparaît que les acquéreurs avaient visité l’immeuble grâce à la première agence.
Celle-ci assigne alors les acquéreurs et vendeurs en dommages-intérêts.
La Cour d’appel fait droit à cette demande en retenant que le mandat a été signé par les propriétaires : le père, représenté par ses enfants, a ratifié l’engagement en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente.
Mais la Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1372 et 1375 du Code civil, des artilces 1er et 6 de la loi du 20 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
Elle affirme qu’il « résulte de la combinaison de ces textes que la gestion d’affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l’affaire ou la démonstration a postériori de l’utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d’ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l’obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerces » d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière« .
L’agence immobilière, « qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d’affaires« .