L’enrichissement sans cause ne peut pallier l’absence de mandat écrit pour ouvrir droit à rémunération à l’agent immobilier.
Un agent immobilier, en exécution d’un mandat de recherche non exclusif, cherche, découvre et présente à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédige un projet d’acte de vente non suivi d’effet.
Par la suite, il apprend qu’un tiers a acheté ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu’il avait établi.
Il assigne ce dernier en paiement de ses prestations de recherche et de négociation, en se prévalant, principalement, d’un accord autonome de reprise par l’acquéreur des engagements du mandant et subsidiairement de l’action de in rem verso.
La Cour d’appel fait droit à cette demande sur le fondement de l’action de in rem verso, faute de preuve d’un accord de reprise.
Elle retient que l’exercice de cette action, seul moyen juridique dont l’agent immobilier dispose pour obtenir de l’acquéreur la rémunération de son travail, n’a pas vocation à contourner les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient pas être liées par un mandat, le bénéfice que l’acquéreur a tiré gratuitement du travail de l’agent immobilier lui ayant été transmis par un tiers.
Mais la première chambre civile rend un arrêt de cassation au visa des articles 1371 du Code civil, 6, I de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972.
Elle juge que « les règles d’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de ces deux derniers textes, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération« .