La garantie financière délivrée au profit des agents immobiliers n’est pas un cautionnement.
Note de M. Dominique LEGEAIS :
La garantie financière délivrée au profit des agents immobiliers a une nature juridique controversée.
Pour la faire échapper au régime du cautionnement lorsque s’ouvre une procédure collective, la Cour de cassation réunie en Assemblée plénière l’a qualifiée de garantie autonome (Cass. ass. plén., 4 juin 1999).
L’intérêt de la qualification a pour une large part disparu dans la mesure où les créances non déclarées ne sont pas éteintes (C. com., art. L. 622-26).
La qualification continue cependant de présenter un intérêt pour l’application de l’article 1153 du Code civil : « Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne constituent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement« .
L’arrêt du 16 octobre 2008 analyse la garantie afin de répondre à une difficulté particulière.
Il s’agissait de déterminer si le bénéficiaire de la garantie avait droit aux intérêts au taux légal sur les sommes versées par la caisse de garantie, celle-ci ayant procédé au paiement avec retard.
Par un attendu de principe rendu au visa des articles 1153 du Code civil, ensemble l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 39 et 42 du décret du 20 juillet 1972 dans leur rédaction applicable en la cause, la Cour de cassation procède à l’analyse de la garantie :
« Il résulte de ces textes que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion de l’une de ces opérations, que cette garantie joue sur les seules justifications que la créance soit certaine, liquide et exigible et que les conditions de mise en œuvre de cette garantie financière sont réunies, la mise en demeure adressée au garant, dont l’obligation se borne au paiement d’une certaine somme, fait courir des intérêts au taux légal à la charge de ce dernier ».
Ce qui ressort de l’affirmation, c’est qu’il n’est fait mention ni du cautionnement, ni du caractère autonome de la garantie.
L’exclusion du cautionnement est significative car la Cour d’appel avait retenu cette qualification.