Si le mandataire n’est pas autorisé par clause expresse à vendre pour le mandant, le refus de vendre ne donne pas lieu à la clause pénale.
Un mandat exclusif signé entre un vendeur et un agent immobilier stipule, qu’en cas de vente, le mandataire aura droit à une rémunération.
Après avoir révoqué le mandat, le vendeur reçoit de l’agent immobilier une offre d’achat au prix demandé.
L’ayant déclinée, l’agent immobilier lui réclame le paiement d’une clause pénale en raison de la violation d’une clause du mandat faisant obligation au vendeur de signer toute promesse présentée.
La Cour d’appel admet sa demande car le vendeur a commis une faute en déclinant l’offre.
Mais la Cour de cassation la censure : en visant l’article 6-1, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 ancien et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 ancien, elle rappelle « qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties » ; elle ajoute « qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre« .
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
Si l’opération n’a pas lieu, l’agent immobilier ne peut recevoir de rémunération, peu importe le travail effectué.
Toutefois, si une clause d’exclusivité ou une clause pénale est prévue, elle est valable si elle est stipulée expressément en caractères apparents.
Le mandataire doit recevoir sa rémunération si le vendeur vend finalement directement le bien au tiers rencontré par lui.