Mandats de vente et de recherche : obligation de tenir un registre unique.
Note de Mme Corinne SAINT-ALARY-HOUIN :
La Cour de Cassation affirme la nécessité de respecter strictement le formalisme de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi Hoguet.
Selon ce texte, tous les mandats détenus par l’agent immobilier (titulaire de la carte « Transactions sur les immeubles et fonds de commerce« ), comme l’administrateur de biens (titulaire de la carte « Gestion immobilière« ), sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté.
Ce registre doit être coté sans discontinuité et relié ou tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par l’article 1316 du Code civil.
En l’espèce, le cabinet immobilier qui avait reçu un mandat de recherche tenait deux registres distincts, l’un pour les mandats de vente et l’autre pour les mandats de recherche.
Ayant trouvé un acquéreur, le cabinet a réclamé sa commission au vendeur qui a refusé de la payer en invoquant la nullité du mandat pour ne pas avoir été porté sur un registre unique.
L’agent immobilier a rétorqué que ce choix d’organisation consistant à tenir deux registres séparés n’est contraire ni aux dispositions du texte, ni à son esprit tendant à protéger les droits du mandant.
Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi sur le fondement de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique.
Dès lors, la pratique consistant à tenir deux registres séparés n’était pas conforme aux dispositions prescrites par le décret de 1972 et le mandat de recherche donné à l’agence était donc nul de sorte qu’elle ne pouvait pas s’en prévaloir pour réclamer le paiement de la commission prévue par le mandat.
La Haute juridiction retient une interprétation très stricte des dispositions du décret même si elles n’échappent pas à la critique, faisant preuve d’un formalisme excessif.
Du moins, les agences immobilières qui établissent des registres distincts doivent-elles impérativement modifier leurs pratiques.