La société C, agent immobilier, qui avait reçu de l’acquéreur d’un immeuble un acompte sur le prix, avait envoyé au notaire chargé de rédiger l’acte authentique un chèque du montant de cet acompte. Après que l’acte ait été dressé, le chèque émis par l’agent immobilier à l’ordre du notaire était revenu impayé. La société C ayant été ultérieurement mise en redressement judiciaire, la CDC avait garanti le notaire à hauteur de 90 % de l’impayé en vertu d’un accord conclu entre elle et le CSN et sollicité la garantie de la FNAIM.
La Cour d’appel de PARIS déboutait la CDC de sa demande en garantie contre la FNAIM. Visant l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la Cour de cassation énonce que « il résulte de ces textes que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur des immeubles ou des fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion de l’une de ces opérations et que cette garantie joue sur les seules justifications que cette créance soit certaine liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante » et casse, reprochant à la Cour d’appel d’avoir rejeté la demande « alors que la créance invoquée par la CDC avait son origine dans un versement fait par un client à un agent immobilier qui devait remettre les fonds au notaire et que l’agent immobilier dépositaire ne les avait pas restitués, ce dont il résultait que les conditions de la garantie financière prévue par les textes susvisés étaient réunies ».
Note :
L’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie. Il en résulte qu’en cas de non-paiement du chèque tiré par l’acquéreur, l’agent immobilier ne peut être exonéré de toute responsabilité quant au préjudice subi par le vendeur (En ce sens, Civ. 1, 25 novembre 1997). A fortiori, si après avoir reçu l’acompte, la faute de l’agent immobilier qui verse un chèque de ce montant sans provision, permet-elle au notaire de faire jouer la garantie financière de la FNAIM.