Un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 9 novembre 2007 confirme l’annulation rétroactive d’un bail commercial en infraction avec l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation relatif au changement d’usage des locaux d’habitation.
Le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur, en contrepartie de la jouissance des locaux, est souverainement fixé par les juges du fond.
« Attendu que l’EURL et Mme X font grief à l’arrêt de condamner l’EURL au paiement d’une indemnité d’occupation et de rejeter la demande de dommages-intérêts présentée contre la société Colisée Rareté, alors, selon le moyen :
1°/ qu’un contrat frappé de nullité est réputé n’avoir jamais eu d’existence ; que les choses doivent, dans l’hypothèse où il a été exécuté, être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution ; que la Cour d’appel a constaté que la violation des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation entraînait la nullité du contrat de bail conclu au bénéfice de la société Les Ballades, preneur ; qu’en condamnant cependant la société Les Ballades au paiement d’une indemnité d’occupation fondée sur la valeur locative résultant du dernier loyer contractuel en principal outre les charges, tandis que ce loyer était réputé n’avoir jamais existé, la valeur locataire ayant été fixée au regard de l’affectation commerciale de toutes les pièces occupées, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi le texte susvisé, ensemble les articles 1234 et 1304 du Code civil ;
2°/ que la société Colisée Rareté s’est toujours présentée comme venant aux droits des précédents bailleurs ; qu’elle acceptait ainsi de répondre des fautes commises par eux aux droits desquels elle se trouvait ; qu’en déclarant qu’elle ne devait pas répondre des conséquences attachées à la méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, commise par les précédents bailleurs aux droits desquels elle déclarait se trouver, la Cour a méconnu les termes du litige et violé l’article 4 du Nouveau code de procédure civile ;
3°/ que l’autorisation d’affecter un local d’habitation à un usage commercial doit être sollicitée par le propriétaire de ce local avant qu’il ne le donne à bail ; que l’acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant doit connaître toutes les caractéristiques du bien qu’il acquiert et notamment sa véritable affectation ; qu’en jugeant, pour écarter la faute de la société Colisée Rareté, acquéreur du bien donné à bail, à l’origine de la nullité du contrat de bail, que la société Les Ballades, preneur, ne pouvait lui reprocher de ne pas l’avoir informée de la véritable affectation au motif que la société Colisée Rareté était moins à même qu’elle de connaître l’existence d’une irrégularité relative à l’affectation du bien, tandis qu’en acquérant le bien loué à la société Les Ballades pour un usage commercial, la société Colisée Rareté se devait de connaître la véritable affectation de ce local et d’en vérifier la régularité, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;
Mais attendu que c’est sans méconnaître les effets de l’annulation du contrat de bail et dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation que les juges du fond ont évalué le montant de l’indemnité d’occupation due par l’EURL en contrepartie de sa jouissance des lieux ».