Le défaut d’exploitation d’un fonds de commerce peut-il donner lieu à la résiliation du bail commercial ?
La notion d’exploitation relève d’une pure question de fait.
L’exploitation doit être conforme aux conventions et en particulier à la destination contractuelle et le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, et ce depuis au moins trois ans avant la date d’expiration du bail.
Cependant si le défaut d’exploitation est sanctionné par l’absence de droit au renouvellement, il ne constitue pas une faute pouvant justifier de la résiliation du bail, sauf si une clause spécifique oblige le preneur à exploiter le fonds de manière effective et continue.
Dans le cas d’espèce, les bailleurs avaient assigné leur locataire en résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation.
La Cour d’appel avait accueilli la demande en considérant que le défaut d’exploitation était suffisamment démontré et qu’il constituait un manquement grave, d’autant que le preneur n’avait pas repris son activité malgré l’assignation valant mise en demeure.
Dans deux affaires, la Cour de cassation censure au motif que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut qui ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds.