Une opération de vente comprenant la division d’un château par appartements diligentée par une société venderesse qui a signé des marchés correspondant à divers travaux et procédé à leur réception au nom des copropriétaires (acquéreurs) a été analysée en un contrat de promotion immobilière ; moyen relevé d’office.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Une société achète un ensemble comprenant un château et les terrains attenants afin de réaliser une opération immobilière, que l’arrêt nomme « opération de promotion immobilière » comprenant division du château par appartements et vente de terrains à construire.
Les actes de vente des appartements résultant de la division du château stipulaient que les acquéreurs prendraient l’immeuble « dans son état actuel sans aucune garantie de la part du vendeur« , précisant que des travaux étaient à prévoir, entièrement à la charge des copropriétaires, une liste de ces travaux étant visée en annexe aux actes de vente.
A la suite de l’apparition de désordres relatifs à des travaux effectués en vertu de marchés conclu pour le compte des acquéreurs par la société venderesse et réceptionnés par celle-ci mandatée par les acquéreurs, ces derniers ont actionné les entreprises concernées, la compagnie d’assurance et la société venderesse en indemnités.
Les demandeurs interjettent appel du jugement du tribunal qui ne leur donnait pas satisfaction, notamment en ce qu’il avait mis hors de cause la société à l’origine de l’opération immobilière et venderesse. Sur quoi, pour la Cour d’appel :
« Bien que ce texte ne soit visé ni par les parties ni par les premiers juges, l’opération de vente d’immeuble diligentée par la SARL B. s’analyse en un contrat de promotion immobilière au sens de l’article 1831-1 du Code civil ».
Pour la Cour d’appel, il résulte de ces dispositions qu’il pesait sur la société de promotion immobilière B. une présomption de responsabilité en qualité de mandataire des acquéreurs maîtres de l’ouvrage et de garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il avait traité, alors qu’il résulte des documents de la cause que c’est bien la société B. qui a signé les marchés en cause, pour lesquels un mandat lui avait été donné, et que la réception des travaux avait également été faite par elle au nom des copropriétaires.
En dehors de son originalité, l’intérêt de l’arrêt rapporté est son rapprochement avec l’arrêt de la Chambre criminelle de la Cour de cassation du 27 janvier 2004 qui sanctionne pénalement, par application de l’article L. 261-17 du Code de la construction et de l’habitation, l’auteur de la décomposition d’une opération de construction (transformation d’anciens bâtiments industriels en locaux d’habitation) en deux conventions distinctes : d’une part, un contrat de vente en l’état tel qu’il est au moment de la vente d’une partie de l’immeuble qui sera à usage d’habitation et d’autre part, une convention portant sur la réalisation des travaux.