La clause contractuelle de tacite reconduction n’est pas interdite.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée conférant à l’emphytéote (preneur) un droit réel assorti d’un droit d’accession lui profitant pendant la durée du contrat, le tout selon les dispositions des articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural, lesquelles sont cependant d’application générale et fréquemment utilisées pour la réalisation d’opérations fort proches, sur une très longue durée, du bail à construction.
Le caractère assez sommaire des dispositions du Code rural comme leur transposition en dehors du domaine de celui-ci donne à la jurisprudence un rôle particulièrement important quant à la qualification du contrat et à son application.
En l’espèce rapportée, la Cour d’appel a retenu que la qualification de bail emphytéotique du contrat conclu sur un terrain pour y implanter des bâtiments industriels et commerciaux, considérant qu’étaient réunis les critères généralement retenus à l’appui, savoir : location longue à coût modeste, sans autre contrainte d’affectation que les activités commerciales et industrielles, autorisation de construire sans réserves ou consentement du bailleur et réserve de propriété du propriétaire sur les constructions en fin de bail (V. Cass. 3e civ., 13 mai 1998 – Cass. 3e civ. 5 déc. 2001).
La contestation portait essentiellement sur, pour reprendre les termes de l’arrêt, « le devenir du bail emphytéotique« .
En effet, le contrat conclu pour 30 ans prévoyait expressément que le bail emphytéotique était « renouvelable par tacite reconduction à condition expresse d’y maintenir des activités commerciales ou industrielles« .
La Cour d’appel confirme le jugement déféré d’une part en ce qu’il a qualifié le bail de bail emphytéotique et d’autre part en ce qu’il dit :
« que si le bail emphytéotique ne peut « se prolonger » par tacite reconduction, il n’est pas formellement interdit aux parties, dont la convention fait la loi, de stipuler le contraire et de prévoir expressément sa reconduction dans certaines conditions ».
L’arrêt retiendra l’attention si l’on rapproche cette position de l’article L. 451-1 du Code rural, dont l’alinéa 1 définit le bail emphytéotique tandis que l’alinéa 2 dispose « ce bail… ne peut se prolonger par tacite reconduction« .
Pour la Cour d’appel :
« Les dispositions contractuelles, bien que non habituelles dans ce type de bail, mais non interdites, ainsi que l’ont relevé les premiers juges comme rappelé ci-dessus, prévoient expressément à la clause 2 que le bail est renouvelable par tacite reconduction à condition expresse d’y maintenir des activités commerciales ou industrielles ».