Certificat illégal et responsabilité de l’administration.
Note de M. Jean-Pierre DEMOUVEAUX :
La délivrance d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire entachés d’illégalité engagent la responsabilité de l’administration envers le constructeur, dès lors que le projet pour lequel ces documents ont été délivrés ne peut, du fait de ces illégalités, être réalisé.
La décision du Conseil d’Etat du 7 mai 2007 montre bien que si le raisonnement qui conduit à reconnaître l’existence d’une faute de l’administration est identique selon que l’on ait affaire à un certificat ou à un permis, les conséquences en matière d’importance du préjudice indemnisable sont différentes du tout au tout.
Ainsi, il apparaît qu’en appel, la Cour n’avait pas véritablement statué sur les conclusions indemnitaires nées de ce que le certificat d’urbanisme illégal avait laissé croire au constructeur – à tort – qu’il pourrait réaliser un projet de 108 logement au lieu de 17.
La Cour s’était donc bornée à évaluer le préjudice lié à la délivrance du permis de construire illégale et ce préjudice avait été considéré comme égal à zéro.
Le Conseil d’Etat, après avoir annulé l’arrêt de la Cour comme incomplètement motivé, a évalué le préjudice lié au certificat d’urbanisme illégal, ce que la Cour n’avait pas fait.
D’où provient cette différence de traitement ?
C’est qu’un constructeur ne peut se plaindre de ne pouvoir exécuter un permis illégal car, si cette illégalité est interne au projet, celui-ci se trouve irréalisable dès l’origine et non susceptible de rapporter le moindre bénéfice.
Ne subsistent alors, au titre des préjudices indemnisables, que les frais liés à l’élaboration du dossier de demande, le montant des travaux de démolition ou de construction exécutés en vain, et divers autres préjudices annexes qui restent bien en deçà des sommes initialement espérées.
Une action en responsabilité engagée à raison d’un certificat d’urbanisme positif illégal peut se révéler davantage prometteuse : en effet, s’il est procédé, sur la foi d’un tel certificat, à l’achat d’un terrain inconstructible, le constructeur, qui a été abusé sur l’existence ou l’importance des droits à construire attachés au terrain et a déboursé pour l’achat de celui-ci un prix excessif, peut soutenir à bon droit que cette erreur résulte, au moins en partie d’une faute de l’administration.
D’où l’éventualité, en cas d’échec final de l’opération, de se dédommager de la perte foncière ainsi subie en obtenant le remboursement de la différence entre le prix d’acquisition payé pour le terrain et la valeur vénale réelle de celui-ci.