Comment calculer la surface hors œuvre nette pour l’aménagement de bâtiments existants ?
Note de M. Edouard GEFFRAY :
Pour déterminer la surface hors œuvre nette des bâtiments existants, la Cour Administrative d’Appel avait exclu, dans cette affaire, les locaux annexes à usage agricole au motif que le requérant n’établissait ni n’alléguait que le changement de destination aurait été autorisé par un permis de construire.
Le Conseil d’Etat censure ce raisonnement pour erreur de droit, en jugeant que, sauf fraude, la SHON doit être calculée au regard de l’utilisation effective des locaux à la date de la demande sans qu’il soit besoin de rechercher si ce mode d’utilisation avait été autorisé par la délivrance d’un permis de construire.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de jurisprudences antérieures (CE, 17 déc. 2003 ; CE, 12 janv. 2007) et dans une démarche pragmatique consistant à retenir le critère de la seule utilisation, sans se préoccuper de savoir si le changement d’affectation aurait dû être autorisé par un permis de construire, ce qui n’est pas toujours le cas.
Cette prise en compte quasi « photographique » de la situation à un instant « t » n’est cependant pas sans limites.
Elle équivaut, en effet, à effacer les errements passés à l’occasion du calcul de la SHON.
Elle peut, par conséquent, avoir pour effet de rendre possible le contournement des règles limitant l’extension des bâtiments existants.
A cet égard, la réserve de la fraude semble bienvenue, même si la jurisprudence à venir devra déterminer ce qu’elle recouvre.
Elle semble devoir intégrer l’hypothèse, citée par le commissaire, du changement récent d’affectation visant à contourner les règles de calcul de la SHON.
Mais au-delà de quelques mois ou d’un an ou deux, la démonstration de la fraude deviendra compliquée.