Le vendeur d’un immeuble à construire doit, lorsque celui-ci est devenu, en tout ou en partie, la copropriété des acheteurs, obtenir l’autorisation requise par le b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter un permis de construire affectant les parties communes de cet immeuble, à moins qu’il ne dispose d’un mandat à cet effet en application de l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Note de M. Sylvain PERIGNON :
La société X obtient le 19 juillet 1998 le permis de construire un groupe de 36 maisons individuelles. Les lots, vendus en état futur d’achèvement, sont livrés en octobre 1998 et les parties communes de la résidence transférées à une association syndicale libre le 17 décembre 1998.
Alors qu’elle n’était plus propriétaire d’aucun terrain, la société, afin de régulariser quelques modifications par rapport au permis initial, demande et obtient, le 9 novembre 1999, un permis de construire modificatif lui permettant d’obtenir le certificat de conformité le 19 novembre 1999. Ce permis de construire est contesté par l’association syndicale et divers acquéreurs.
Les juges du fond accueillent le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 421-1-1 du Code de l’urbanisme, aux termes duquel « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire…« . Ils rejettent l’argumentation du demandeur du permis modificatif, qui estimait avoir été mandataire des propriétaires en vertu du mandat de l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce mandat doit être spécial et exprès. Mais il peut toutefois n’être qu’un mandat général. C’est d’un mandat de ce type dont se prévalait la société demandeur du permis modificatif.
Le problème était donc de savoir si elle avait outrepassé ce mandat, compte tenu de la généralité de ses termes. Si tel avait été le cas, elle aurait alors dû demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Mais le Conseil d’Etat admet que ce mandat général pouvait constituer le titre habilitant à demander un permis de construire modificatif. Pour le Conseil d’Etat, le mandat général de l’article R. 261-5 permet au constructeur de garder la qualité de maître d’ouvrage pour l’obtention de la conformité.
Il appartient aux acquéreurs des lots de saisir le juge judiciaire s’ils estiment que, nonobstant la régularisation administrative des travaux effectués, le promoteur a modifié unilatéralement le programme prévu contractuellement ou a porté atteinte aux droits acquis par les copropriétaires.
Si les modifications apportées au projet autorisé par le permis initial sont telles qu’elles ne puissent être regardées comme une simple régularisation d’écarts mineurs, il convient alors que le bénéficiaire du permis initial qui en demande la modification justifie soit d’un mandat de l’article R. 261-5, mais spécial et exprès, relatif à l’opération envisagée (CAA Lyon 23 février 1999), soit de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (CE 5 mai 1999).