Le Conseil d’Etat vient de valider la position de l’administration suivant laquelle une société civile immobilière qui lève l’option d’achat prévue dans un crédit-bail immobilier doit constater à cette date une plus-value imposable alors même qu’elle continue de mettre l’immeuble à la disposition de l’entreprise utilisatrice.
L’administration avait indiqué à l’occasion d’une réponse ministérielle que l’exercice de l’option d’achat à l’échéance du contrat de crédit-bail immobilier entraîne l’imposition de la plus-value latente constatée à raison de l’immeuble (Rép. AN 15-7-1991).
Cette prise de position avait provoqué de vives réactions des praticiens dans la mesure où elle aboutit à exiger des membres de la SCI une imposition souvent lourde en pratique alors que la société n’a réalisé aucune opération dégageant la trésorerie pour y faire face.
En outre, l’acquisition de l’immeuble ne marque aucune rupture sur un plan économique puisque la société continue de mettre l’immeuble à la disposition de l’entreprise utilisatrice.
Mais le Conseil d’Etat refuse de suivre cette approche et tire toutes les conséquences des opérations juridiques réalisées par la SCI.
Il motive sa décision par le fait que l’exercice de l’option d’achat prévue au contrat a entraîné un changement d’activité de la société : elle a cessé son activité de sous-location au profit d’une activité de location directe relevant des revenus fonciers.
Le changement de régime fiscal qui en découle rend immédiatement imposable la plus-value acquise à cette date par l’immeuble.
Plusieurs possibilités s’offrent aux contribuables pour éviter les inconvénients d’une taxation immédiate de la plus-value à l’échéance alors que la SCI ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour y faire face.
L’article 93, IV du Code général des impôts ouvre aux membres de la SCI la possibilité d’opter pour le report d’imposition de la quote-part de la plus-value correspondant à leurs droits dans l’acte constatant la cession de l’immeuble à la société.
La plus-value est alors imposée lors de la cession ultérieure de l’immeuble par la SCI ou, si elle est antérieure, lors de la transmission des parts de la SCI, à titre onéreux ou à titre gratuit.
La taxation de cette plus-value peut également être évitée si la SCI exerce l’option pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés avant la levée l’option d’achat de l’immeuble.
L’échéance du contrat de crédit-bail a alors pour seule conséquence la taxation de la fraction des loyers excédant les amortissements qui auraient été déduits par le preneur s’il avait eu la propriété de l’immeuble depuis l’origine.