Caractère opposable d’une promesse synallagmatique sous seing privé.
L’instruction fiscale du 14 janvier 2004 commentant la réforme issue de la loi du 30 décembre 2003 précise, d’une part, que le fait générateur de l’imposition de la plus-value « est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit« , d’autre part, que « les dispositions de l’article 10 de la loi de finances pour 2004 sont applicables aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2004« , enfin que : « La cession est intervenue : à la date portée dans l’acte, si cet acte qui constate la cession est passé en la forme authentique ; à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties, dans les autres cas« .
La même instruction précise qu' »une promesse synallagmatique de vente vaut vente dans la mesure où il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Dès lors, la cession est réputée avoir lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique« .
Il résulte des termes de cette instruction que la date de cession, constituant le fait générateur de la plus-value, n’est subordonnée à aucune formalité d’enregistrement ou d’acte authentique et peut résulter de la signature d’une promesse synallagmatique de vente, dès lors que la date de cette dernière ne fait l’objet d’aucune contestation.
Par suite, un contribuable qui a signé une promesse synallagmatique de vente en 2003 peut se prévaloir de cette instruction pour soutenir que le fait générateur de la plus-value réalisée à cette occasion est intervenu à la date de cette signature et que l’administration ne pouvait dès lors l’assujettir à une cotisation supplémentaire d’impôt sur la plus-value immobilière au titre de l’année 2004, sur le fondement des dispositions de l’article 10 de la loi de finances pour 2004 modifiant, à compter du 1er janvier 2004, le régime d’imposition des plus-values de cession.
La Cour Administrative d’Appel de Lyon a commis une erreur de droit en jugeant, pour écarter l’invocation de cette instruction par la requérante, sur le fondement de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, qu’elle devait être interprétée comme ne permettant pas que la date de signature d’une promesse synallagmatique de vente détermine la date de réalisation de la plus-value de cession soumise aux dispositions de l’article 150 U du Code général des impôts.
Note :
La solution garde son intérêt pour l’entrée en vigueur des récents aménagements des règles d’imposition des plus-values immobilières, dès lors que dans l’instruction du 19 avril 2012 l’administration renvoie à l’instruction du 14 janvier 2004 en ce qui concerne la date de cession.