Une division « en volumes » constitue-t-elle un lotissement ?
L’édification sur une parcelle de plusieurs constructions ne peut être regardée comme un lotissement que si la parcelle d’assiette des constructions a été divisée en propriété ou en jouissance.
Le Conseil d’Etat juge que tel n’est pas le cas lorsque la division en lots n’emporte pour les propriétaires ni propriété ni jouissance exclusive de la parcelle, alors même que chaque lot emporte pleine propriété des volumes et que chaque propriétaire de lot sera propriétaire des constructions.
Note de M. Jean-Claude BONICHOT :
Il semble que l’opération rassemble les éléments suivants :
1°) sur une même parcelle sont constitués deux droits de superficie qui permettent de construire et attribuent donc un « volume » ;
2°) la construction des deux droits conduit à la propriété des volumes et chaque propriétaire des bâtiments édifiés sur sa partie ; deux permis de construire sont délivrés pour deux immeubles collectifs.
Dès lors que la construction est le fait d’une même société et que la division a lieu après que la construction a été faite, il n’y a pas lotissement.
Dans un cas qui semble très proche, le Tribunal Administratif de Paris avait adopté une solution contraire (T.A. Paris 8 nov. 2000).
Surtout, la jurisprudence du Conseil d’Etat a semblé condamner le système dit « de la copropriété horizontale » (C.E. 21 août 1996).
Dans le cas d’espèce rapporté, le Conseil d’Etat semble avoir déterminé par la circonstance que la division opérée n’emporte pour les propriétaires « ni propriété ni jouissance exclusive et particulière du sol d’assiette de la parcelle« .
Certes, les lotissements ne concernent pas les divisions en volumes, mais la jurisprudence dans son état actuel considère qu’il y a bien lotissement dès lors que plusieurs bâtiments peuvent être construits, qui deviennent la propriété de propriétaires différents alors même que le sol reste indivis.
Si cette solution devait être confirmée, elle relancerait la discussion sur le champ d’application de la règlementation des lotissements.