Ne disposant pas d’un terrain suffisant pour construire une résidence universitaire de 194 logements, une SCI d’HLM avait conclu un bail emphytéotique portant sur un terrain voisin pour agrandir l’assiette foncière du projet.
Le Conseil d’Etat annule la décision de la Cour administrative d’appel pour n’avoir pas recherché si la prise à bail de la parcelle voisine « avait eu pour seul objet de faire échapper la construction entreprise (…) aux prescriptions d’urbanisme ».
Le Conseil juge alors l’affaire au fond :
« Considérant que la circonstance que la société requérante ait conclu un bail emphytéotique sur une parcelle voisine afin d’élargir l’assiette foncière de la construction, en vue de respecter les prescriptions (du POS), dont la finalité est de limiter la densité sur la zone, n’est pas à elle seule de nature à démontrer qu’elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d’urbanisme applicables ;
Considérant cependant qu’il ressort des pièces du dossier d’une part que l’article 5 du bail mentionné ci-dessus interdit au preneur de construire sur la parcelle et réserve la jouissance de celle-ci au bailleur, d’autre part que l’article 6 du même bail subordonne la cession du droit au bail ou la sous-location au consentement du bailleur et impose au preneur, dans ce cas, de rester garant et solidaire de l’exécution des conditions du bail ;
Que ces clauses, en apportant de telles limites à la liberté du preneur de construire, de jouir de la parcelle et de céder le bail retirent clairement à celui-ci les caractéristiques essentielles de l’emphytéose ; que par suite, ce contrat ne peut être regardé comme un titre habilitant la SCI d’HLM de Lille et environs à construire sur les parcelles données à bail ».
Note :
Un arrêt fort intéressant, car il porte une appréciation sur l’objectif recherché par les parties.
La SCI ne pouvait pas construire, faute de terrains suffisant.
La conclusion d’un bail emphytéotique portant sur une parcelle voisine permettait d’agrandir le terrain dont elle disposait et de répondre aux exigences du POS en matière de terrain.
Mais le contrat était rédigé de telle manière qu’il privait en réalité le preneur de l’essentiel de ses droits.
Le Conseil d’Etat en conclut que la qualification de bail emphytéotique ne pouvait pas être retenue.
En conséquence, le permis de construire a été annulé à juste titre.