La clause du cahier des charges approuvé d’un lotissement autorisant la libre réunion des lots peut être invoquée et mise en œuvre par tout propriétaire, dès lors qu’elle ne comporte aucune disposition expresse limitant son usage au seul lotisseur.
Note de M. Philippe BENOIT-CATTIN :
En premier lieu, l’arrêt du 3 Octobre 2003 du Conseil d’Etat confirme implicitement qu’une réunion de lots constitue une modification du lotissement au même titre que la subdivision d’un lot.
On voit mal comment la réunion juridique de deux lots ou plus, ayant pour effet de diminuer le nombre de lots autorisés, d’effacer leurs frontières communes et d’en redessiner la limite selon un nouveau périmètre, et permettant d’utiliser globalement la somme des Surfaces Hors Oeuvre Nette (SHON) affectées à chaque lot d’origine, pourrait ne pas s’analyser comme une modification des pièces du lotissement.
En second lieu, le Conseil d’Etat confirme la validité de la clause du cahier des charges approuvé accordant au lotisseur la possibilité de modifier le lotissement en réunissant deux ou plusieurs lots, mais lui donne une portée plus étendue que la Cour Administrative d’Appel.
La jurisprudence de la Cour de cassation va dans le même sens en décidant que la mise en œuvre du pouvoir de modification du plan parcellaire par le lotisseur, prévu par le cahier des charges et l’arrêté de lotir, ne constituait pas une modification du cahier des charges du lotissement (Cass. 3e civ., 20 mars 2002).
La clause contenue dans le cahier des charges approuvé permettant une modification unilatérale de pièces réglementaires du lotissement par le lotisseur semble donc participer elle-même de ce dispositif : dès lors, sa mise à exécution ne constitue pas une modification de lotissement.
Il reste à déterminer si cette prérogative est purement personnelle au lotisseur ou si, en raison du caractère réglementaire que l’on peut lui prêter, elle peut être revendiquée par n’importe quel coloti.
Il résulte de cet arrêt que la possibilité de réunir librement plusieurs lots, inscrite dans le cahier des charges, est présumée stipulée au profit de tout propriétaire de lots, sauf indication contraire.
Cette évolution est peut-être tirée de la nature de la clause.
Dans la mesure où elle porte sur une disposition d’urbanisme approuvée, le plan parcellaire, elle peut s’analyser comme un acte réglementaire dont n’importe quel coloti peut se prévaloir pour le mettre à exécution.