Un promoteur immobilier n’est pas redevable de la TVA sur la marge lorsqu’il vend des immeubles qu’il a construits plus de 5 ans après leur achèvement.
Note de Mme GONZALEZ-GHARBI : La décision commentée réitère une jurisprudence initiée par un arrêt rendu le 13 mars 1996 par lequel le CE a jugé, infirmant la doctrine administrative, que les promoteurs qui cèdent des immeubles achevés depuis plus de 5 ans ne sont pas redevables de la TVA sur la marge (CE, 13 mars 1996, SCI LE MALLORY).
L’hypothèse est aisée à appréhender : un promoteur construit des immeubles en vue de la vente, les aléas de la commercialisation font que certains locaux ne sont vendus que plus de 5 ans après leur achèvement.
Selon l’administration fiscale, ces ventes cessant d’être soumises à la TVA immobilière et les promoteurs réalisant par hypothèse des profits de constructions commerciaux, il y a lieu par application littérale des dispositions de l’article 257-6° du CGI de les rendre redevables de la TVA sur marge à l’occasion de ces ventes.
Le CE fonde la solution contraire sur la genèse des textes et les travaux parlementaires qui les ont précédés. Faisant prévaloir une définition stricte du marchand de biens, le CE exclut que la TVA sur marge soit applicable aux opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles lesquelles relèvent des seules dispositions de l’article 257-7° du CGI.
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Si conformément à ce dernier texte la TVA immobilière cesse d’être due à raison de la vente d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, la non-application de la TVA immobilière n’a pas pour effet de lui substituer la TVA sur marge alors même que le promoteur aurait, par ailleurs et pour d’autres activités, la qualité de marchand de biens.
Il paraît utile à ce propos de rappeler aux promoteurs que la seule expiration du délai de 5 ans à compter de l’achèvement des immeubles qu’ils construisent met à leur charge l’obligation de reverser immédiatement la taxe qui a grevé les travaux de construction et qu’ils ont primitivement déduite et ce, en application de l’article 221, Annexe 2 du CGI (CAA LYON, 25 février 1998, SCI LES Mégalithes).